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Comunicato stampa: 19.06.2015 17:01
Rubrica:  [Urbanistica]  [Varie] 

PRU via Alto Adige: chiarimento del Comune sull'attribuzione del valore degli immobili

Le stime effettuate come da normativa, dall'Ufficio Estimo provinciale

Le Amministrazioni coinvolte nel procedimento amministrativo per la riqualificazione urbanistica dell'areale sito in Via Alto Adige - Garibaldi - Stazione e Perathoner a seguito delle varie posizioni espresse su più media locali inerenti l'attribuzione di valore degli immobili, ritengono opportuno e doveroso fornire alcuni elementi utili ad una migliore comprensione della tematica.

Nota di Helmuth Moroder (Direttore Generale Comune di Bolzano), Ulrike Pichler (Direttrice della Ripartizione Patrimonio ed Attività Economiche del Comune di Bolzano) e Paolo Bega (Ufficio Estimo Provincia di Bolzano).

"La normativa in ambito di riqualificazione prevede l'intervento dell'Ufficio Estimo provinciale nel determinare il valore di tutte le prestazioni aventi carattere economico all'interno di tale procedimento. Le stime sono state pertanto effettuate, come previsto dalla norma e su richiesta specifica della Conferenza dei Servizi, dai tecnici dell'Ufficio Estimo provinciale. Vista la particolare complessità dell'intervento progettuale, che implica anche considerazioni in merito ad aspetti tecnico-economici sovraordinati rispetto al mero aspetto valutativo degli immobili, l'Ufficio Estimo si è avvalso della collaborazione del dott. Flavio Paglia, uno dei massimi esperti nazionali in materia. Il lavoro di questo team di esperti ha pertanto analizzato i due principali quesiti estimativi posti:

1) stima del valore dell'area comunale e della compensazione a favore del Comune per la realizzazione del progetto di riqualificazione proposto da KHB per la realizzazione della volumetria di 197.000 m in applicazione dell'atto deliberativo comunale;
2) verifica di congruità sul prezzo sostenuto da KHB per l'acquisto di edifici preesistenti all'interno della perimetrazione del PRU.

1. La stima del valore dell'area comunale e della compensazione a favore del Comune è stato il presupposto per raggiungere un accordo economico con KHB ai fini della negoziazione dell'accordo di programma, che prevede un importo complessivo di 99,1 milioni di Euro.

L'importo stimato si riferisce sostanzialmente alla sola volumetria realizzabile (fattore area), mentre per gli immobili acquisiti da KHB ci si riferisce ad edifici costruiti e preesistenti (edifici, condomini, fattore area + fattore "mattone"). Pertanto si vuole evidenziare che l'accostamento dei due importi espresso non è ammissibile. Tecnicamente non è giustificato perché cosí facendo si "mischiano" due concetti completamente diversi. La comparazione tra "sola area" e "area + mattone" non essendo omogenea, non è pertinente né ammissibile.

L'importo stimato rappresenta un valore mediato dell'intera volumetria realizzabile, che comprende diverse destinazioni d'uso: residenziale, commerciale, terziario, alberghiero e pubblico-collettivo. Da un punto di vista prettamente estimativo le destinazioni commerciale e residenziale sono sul mercato le più apprezzate, un po' meno quella terziaria, mentre l'alberghiera presenta valori di mercato più bassi. Nella volumetria complessiva sono infatti incluse cubature non vendibili (superfici connettive, di collegamento, vani tecnici), che non producono alcun reddito ma che, valutando l'intero progetto, entrano nel calcolo del valore di trasformazione come componenti di costo e non di reddito.

E' importante rilevare che la valutazione non si riferisce a singole unità immobiliari, bensì ad un intero comparto edificato in cui confluiscono molte voci di reddito e spesa.
Nel calcolo del valore si è proceduto con il metodo del valore di trasformazione, in base al quale si tiene conto del valore di mercato dell'immobile finito nelle sue entità vendibili, al quale si detraggono tutte le voci di costi incidenti.

I valori di mercato considerati per le diverse destinazioni d'uso sono stati i seguenti:

- commerciale: 7.800,00 Euro/m²;
- residenziale: 5.550,00 Euro/m²;
- terziario, inclusi i servizi per la collettività: 4.550,00 Euro/m²
- box auto interrati: 47.400,00 Euro a posto auto.

Si tratta di valori omogenei per superfici vendibili spalmate sull'intero compendio immobiliare.
Come si può notare, trattasi di valori elevati, oggi difficilmente riscontrabili su un mercato immobiliare in forte crisi e in cui negli ultimi anni si è riscontrato un costante calo delle quotazioni. Si deve anche tenere conto del fatto che le entità oggetto di valutazione nel progetto PRU sono assolutamente al di fuori dell'ordinarietá del mercato, le cui quotazioni si riferiscono a singole unità immobiliari.
Per il progetto in esame sono stati considerati tutti i valori massimi risultanti dalle analisi di mercato (quotazioni di mercato rilevate da vari borsini immobiliari), mentre solitamente nelle stime ci si attesta su valori intermedi rispetto ai minimi ed ai massimi. Oltre ad aver considerato per questo progetto la massima potenzialità di mercato, i valori emersi dall'analisi comparativa sono stati ulteriormente maggiorati del 5% rispetto alle massime quotazioni disponibili, in funzione delle caratteristiche particolarmente premianti del progetto in esame che sono state attentamente analizzate e calcolate tramite appositi coefficienti di differenziazione.
Nella valutazione per il valore di trasformazione, i costi di costruzione e tutti gli ulteriori oneri connessi sono stati determinati attingendo alle fonti più autorevoli in materia, come i prezziari provinciali delle opere edili ed il prezziario redatto dal Collegio Ingegneri e Architetti.
Pertanto tutte le voci concorrenti la stima del valore da corrispondere al Comune per la cessione dell'areale e per la realizzazione del progetto sono state adeguatamente soppesate in base alle loro potenzialità massime, oltre ad essere oggettivizzate e tecnicamente rese ineccepibili.
La stima risulta direttamente e inscindibilmente correlata alla realizzazione del progetto KHB nella verione condivisa in sede di Conferenza dei Servizi.
E' quindi da rimarcare che è l'attuale configurazione del progetto che determina il valore definitivo di stima.

2. Edifici di proprietà KHB.
KHB ha provveduto all'acquisizione di edifici preesistenti situati all'interno della perimetrazione del PRU.
Si tratta del Condominio di via Garibaldi 20, dell'Hotel Alpi, degli uffici di proprietà privata nell'edificio Trade Center, dell'immobile ex Telecom e del Garage City Parking.
Anzitutto va precisato che in questo caso si parla di prezzo (che rappresenta un dato storico già accertato) e non di valore (previsione del più probabile futuro prezzo di compravendita). L'importo complessivo sostenuto da KHB, pari a circa 52 milioni di Euro, si riferisce all'acquisto di edifici preesistenti. E' un aspetto diverso rispetto al valore per metro cubo realizzabile che per un'area esprime una potenzialità edificatoria. Un confronto tra questi due dati oltre che fuorviante risulta tecnicamente non pertinente e puó suscitare solo incertezza nella comprensione dei concetti valutativi espressi.
Gli edifici residenziali, terziari e alberghieri che KHB ha acquistato presentano una superficie commerciale complessiva di circa 12.000 m².
Per il Garage City Parking viene computata la capacità in base al numero di posti auto.
Dall'analisi estimativa effettuata è emerso che KHB ha acquistato gli edifici abitabili ad un prezzo medio di circa 2.790,00 Euro/m², mentre il Garage City Parking è stato acquistato in base alla capienza dei posti auto a rotazione all'importo complessivo di 19 milioni di Euro. Pertanto il prezzo complessivo risultato da una negoziazione con i proprietari che KHB ha ritenuto di pagare per poter realizzare il progetto nella sua interezza, costituisce l'unico mercato effettivo e documentato.

In funzione di tutte le analisi estimative effettuate, gli importi di 99,1 milioni per compensazioni a favore del Comune e 50,99 milioni per gli immobili acquisiti da KHB risultano congrui.

Quale ulteriore elemento di raffronto, si tenga conto dei valori recentemente stimati per il terreno edificabile adiacente, in Via Alto Adige: il valore unitario posto a base d'asta, pari a 574,00 Euro/m (valore dell'area espresso in metri cubi/volumi potenzialmente realizzabili) era riferito esclusivamente a destinazione d'uso commerciale e terziaria, non includeva quindi altre destinazioni d'uso meno apprezzate sul mercato immobiliare. Ciononostante l'asta di Via Alto Adige è andata deserta due volte, dimostrando a livello estimativo che i circa 500,00 €/m risultanti dalla stima PRU per l'intera volumetria realizzabile con destinazioni d'uso diversificate incluse volumetrie non vendibili risulta congruamente elevato proprio in funzione delle specifiche peculiaritá del progetto in esame.

L'importo stimato è quindi da intendersi come in tutte le operazioni pubbliche la base d'asta, e quindi il confronto con il mercato potrà prevedere eventuali aumenti ritenuti compatibili con il momento economico e con le dinamiche del mercato stesso. Ciò emergerà dall'asta pubblica alla quale dovrà essere sottoposta la realizzazione del PRU".

Helmuth Moroder (Direttore Generale Comune di Bolzano), Ulrike Pichler (Direttrice della Ripartizione Patrimonio ed Attività Economiche del Comune di Bolzano) e  Paolo Bega (Ufficio Estimo Provincia di Bolzano)

 

(mp)
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